上帝视角，俯瞰信阳城市格局

三十年河东，三十年河西，世事变化无常。城市发展固有规律，人口流动难以预料。多少人能够想象未来信阳城市新格局？

作为三四线城市的信阳，与一线城市发展是有所不同的。一线城市发展过程，属于不断扩张的过程，一环、二环，一直到六环，商业不断扩张。信阳城区人口虽然也在不断增长，但远没有城市规划发展的快。信阳城市的发展，必然会导致，城市内人口流动，从一个区域流向另一个区域。商业从一个区域转向另一个区域。由于信阳各区发展状况、自然环境差异很大，对不同类置业需求人群影响不同。

悟空根据商业现状把信阳城区划分九大区域，由西向东依次是南湾区域、浉河南部区域、金牛山区域、老城区区域、平桥区域、浉河两岸区域、羊山区域（新六街、新十六街、新二十四街三大区域）、北湖风景区区域、高铁站区域。羊山区域、南湾区域、北湖风景区区域、高铁新区区域、平桥城区区域为等5大区域人口增长、商业扩张。浉河南部区域、老城城区区域等2大区域人口递减、商业退化。浉河两岸区域、金牛山区域等2大区域人口稳定、商业稳定。

浉河南部

容积率低，自然环境中上等，交通一般，房价最低。

浉河南部由鸡公山大街、湖东大道两大主干道交织组成为该区域主动脉。该区域为早年开发区域，集中老式住宅，规划有些散乱，不适为一个正常城市发展格局。信阳新城区开发建设，该区域部分事业单位、行政单位迁往羊山区域，人口流出，转向羊山或浉河两岸、南湾等区域。

改造及扩建，并没能留住或吸引人口流入。缺乏相应的商业配套、医疗配套、优质学区配套，道路规划与新区相比也缺乏优势。开发建设方面，只有零星几个非知名地产公司开发的低品质楼盘，少量的区位广告宣传，对其他区域人群吸引力有限，对该区域以求改善居住环境的高收入人群吸引力不大，置业者多为该区域内城中村、南部乡镇、低收入或在该区域工作的群体，总体人口流出。

商业方面，高收入群体流失，区域难以支撑高端商业运营。悟空了解到，部分家装、建材公司多移至羊山，部分其他经营类的公司陆续也搬迁至羊山。

老城区

商业成熟、优质教育配套、交通拥挤、学区配套房价较高。

老城区大型商业、医疗、学校配套齐全，但道路规划难以满足商业发展，拥堵问题严重。老城区属城市早期开发区域。目前来看，大部分住宅小区多已老旧，城区改造成本高企，拆迁难度大。似乎发展新城区也是有这方面原因吧。

企事业、行政单位陆续也搬迁至羊山等交通便捷区域。部分私企、地产中介公司、家装公司等也在陆续转入羊山等其他区域。平桥、羊山大型商场及医疗配套、优质教育资源配套建设投入使用，分摊了老城区全方面优势。目前老城区部分商场已经停止运营，部分商铺难以租赁出去，部分正在运营的商场铺位转让频率加快。

从县区及其他省市区来信阳城区置业的人，厌恶了老旧环境与拥堵交通，除了少量为子女选择优质学区而选择老城区外，多数置业者是比较排斥老城区的居住环境。同时，在老城区的高收入人群，选择改善居住环境，而会选择羊山、浉河两岸、南湾区域。选择在该区域置业的多为区域内工作、子女入学需求群体。综合人口流出，高收入群体流失。

浉河两岸

自然环境上等，附属商业成熟、学校配套丰富、房价较高。

浉河两岸市政休闲公园配套成熟，民桥以东自然环境秀丽，东、西向交通便利，北向可享受老城区成熟商业、教育资源配套。该区域多为改善居住型人群选择区域，部分来自老城区及浉河南部，部分来自县区及其他省市人群。人口为流入状态。

浉河两岸依河而建，为带状，不适宜商业开发。比较适宜借用老城区、平桥城区的商业配套。虽然老城区商业退化，但基本能满足浉河两岸居民正常生活需求。部分居民工作单位多已转至羊山或其他区域，部分居民需要通过交通比较差的老城区。

浉河两岸区域土地资源稀缺。浉河北侧区域依赖较成熟的商业、学校配套，浉河南岸只有相对优质的教育配套，商业配套不成熟，环境相对北岸更加优质。

南湾区

自然风景优等、商业配套一般、交通中便利、教育配套一般，房价较高。

南湾有东、西向南湖路、新七大道两条主干道。南湾区容积率低，风景秀丽，环境优美，市政休闲公园配套成熟，主开发为自然生态住宅区。该区域无大型商业、医疗配套，只有部分小型商业，基本满足该区域居民日常所需。

据悟空统计一千多组置业者购房需求，了解到，越来越多的的置业者，比较倾向于自然环境优美、交通便利、楼盘品质较高端的区域或楼盘小区，而在信阳城区这样的区位只有南湾最佳。南湾可开发区域有限，容积率低，但需求在不断增长。信阳市本地的高收入人群、信阳户口外地务工高收入人群、周边地市的高收入人群比较青睐南湾的自然环境。南湾人口虽然增长，但有限的土地、超低容积率及生态宜居规划属性，难以维持大型商业。周边商业配套、学校配套、医疗配套基本满足日常所需。

金牛山区

自然环境优等、容积率低、教育配套一般、交通一般偏下、房价较低。

金牛山片区青山环绕，生态宜居。虽然距离主城区并不远，312国道与107国道交织划分至西北区域。国道通行货运车辆，车速高于城市干道，交通安全性差。在宜居与安全两选中，更多人倾向与安全，且南湾区的交通与环境更优于该区域，如果谈优势，那就是该区域“房价”低算的上一大优势了。目前暂无该区域政策性规划案，该区域吸引力不足，原本是由无到有，人口也算正增长，但区域内相关的商业、医疗配套仍需要较长时间发展。

北湖风景区

待开发、交通便利

北湖风景区位于羊山新六大街与312国道交叉点北3公里区域。该区域已进入城市规划案，但面积不大。由于临近城市焦点区域羊山，该区域也将会成为一大焦点。虽然悟空百度地图两区域到达主城商业区的距离，南湾风景区与北湖风景区相差在1-2公里，但北湖风景区临近羊山新区，更容易让置业的人们了解到该区域，在置业者概念中，北湖风景区更临近主城商业区，相对优势会高于南湾与金牛山区，预计未来该区域会火。

羊山区域

自然环境一般、交通便利、商业配套正在完善至成熟、教育配套正在完善至成熟，房价较高。

羊山是信阳城市发展规划新区，规划交通、商业配套、公园配套、医疗配套等配套更接近现代化，相对老城区，看起来更像一座城市。信阳市，人口外流务工，大部分人从电视或亲身体验了高度发达的城市化，内心比较向往如此生活。羊山又是县区入市的出入口，政府规划发展重心，更多的人在进城时，已对羊山先入为主。置业首选羊山，其次才是其他区域。

政策性导向，事业单位、行政单位陆续迁移至羊山。县区及市区的高收入群体选择在此区域置业，虽然装修入住率很高，但常年空置率高企，难以维持该区域内大型商业。2017-2020年该区域商业配套（恒大城市广场、和兴阳光城）、医疗配套（中心医院、圣德医院）、学校（三小分校、羊山外国语高中、羊山中学、羊山外国语小学、羊山实验小学）陆续建成并部分已经投入使用。相对配套已接近成熟，发展潜力也将逐渐消失，但更加的适合居住生活。人口流入，商业发展。

平桥区

自然环境偏差、商业配套成熟、交通一般、房价较低。

相比之下，平桥多少有点脏乱差。许多置业者在选择区域时，首先排除老城区，其次就是平桥。也因此平桥房价相对信阳全区域，价格偏低。置业群体在选房时，无法承担其他区域房价时，只能选择平桥。平桥刚需群体较多，常年入住率高，能够支撑大型的商业体。人口流入，商业发展。

高铁新区

开发中，商业配套无、医疗配套无、教育配套无，房价较高。

高新区在信阳最东部，环高铁站，距离主城区相对较远，且周边自然环境也缺乏优势。高铁新区被贴上了“偏远”标签。但仍旧有大量人群去选择该区域。羊山新区开发建设已接近尾声，继续扩建只有向北或向东，向东就是高铁站周边。高铁站快捷城市交流中心，集商务经济、旅游为一体，是为信阳经济出入口，也是信阳对外的名片。

据悟空统计了解，在外地务工本地户口，驻马店、武汉与信阳接壤的县区高收入置业者，多选择高铁站品质楼盘。优选高铁站周边房产，主要考虑工作地到生活地，一步到家，节约时间成本。这部分群体收入相对较高，优选高品质楼盘。