万通地产创始人冯仑：成为百年老店要做好四件事

冯仑近照新民晚报记者胡晓芒／摄

人物肖像

冯仑，1959年出生于陕西西安，西北大学经济管理学院毕业，是恢复高考后第二届大学生。中央党校法学硕士、中国社科院法学博士学位。1991年开始领导并参与了万通集团的全过程创建及发展工作。1993年，领导创立了北京万通实业股份有限公司。之后，参与创建了中国民生银行并出任该行的创业董事，策划并领导了对陕西省证券公司、武汉国际信托投资公司等企业的收购及重组。

上周，由上海天链知识传播有限公司（原上海天翼图书）、旭辉集团股份有限公司主办的《信科技·识格局·享智慧——第40届高端管理论坛》在上海举行，万通地产的创始人、御风资本董事长冯仑做了主题演讲。被誉为商界思想家的冯仑，谈吐幽默，富有哲理，他从企业家的角度，谈谈今天和未来的关系，讲讲和未来的故事。要把一家企业做成百年老店，他认为需要做好四件事：如何传承、如何把握好政商关系、如何处理好和科技的关系、如何保持企业家良好的心态。他说，企业家要与身边世界和谐相处，下班后和谁在一起很重要，自己要开心，始终要充满激情，这样，才有未来。

价值观的传承是靠谱的

中国改革开放第一代企业家大多数到了交接班的时候，如何让企业继续发展壮大是一个非常重要的课题，冯仑一直也在思考这个问题，他说，我做企业将近30年，像我们这样的企业不长不短，和西方的百年企业相比比较短，但是和刚创业的企业来说有点长。我们和未来的故事取决于以下几件事，这几件事做好了我们就有未来，这些事没有做好，我们这批人就没有未来。

第一件事就是传承，传承究竟传什么？向谁传承？这是特别困惑的一件事。当然，首先想到的是把钱传好，无论交给私人银行还是信托，都是要把钱传下去。但是，钱这个东西特别不靠谱。你去算一下，我们改革初期的一万元，今天最多也就值200元，货币会贬值，也会发生变化。万一要来一个币制改革，你存的钱很多就没有了。

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那么传什么？我们说传一个体制，传一个治理结构，把公司的治理做好。当然你在的时候可以把制度做好，你不在呢？有很多企业，第一代的治理结构都很好，交给其他人以后，没有办法保证这个治理结构一直可以下去，要不断的自我更新。再接下来传给谁？传给孩子？可是我们现在只有一个孩子，把这个企业传给孩子的概率太低了，甚至可以说90%是成功不了的。那么现在就剩下一件事，传承观念，传承价值观，这件事似乎还靠谱。不管是传给儿子，还是传给经理人，价值观的传承是靠谱的。

一个企业家要解决传承问题，就必须要有一本经，要天天讲，要让自己的行为和教义变得高度吻合，然后才能不停的传授。现在有一个研究，全世界财富的传承最终靠教义，如果一个家族的教义特别好，财富就一定能够传承下去。一种是教育，一种是价值观，光教知识不一定能传承，所以还是价值观。一个企业家要保持企业持续增长，持续有创造力，持续创新，除了商学院讲的道理以外，价值观的传承变得特别重要，让第一代的创业者对第二、第三代的创业者的行为能够预期，而且保证其可以发生，这样传承才能解决。

第二件事是如何把握好政商关系。企业家必须要解决好政商关系，要处理好事和是非之间的关系。最聪明的企业家应该做到离钱近，离事远，离是非更远，最终走向不劳而获。最怕的是倒过来，忙活一辈子，离钱远，离事近，离是非更近，最后劳而无获。因为是非太大了，你摆不平，最后就是劳而无获。

把握好领先性科技的应用时机

第三件事要处理和科技的关系。一个企业向未来发展，已经没有办法回避和脱离科技，企业要想回避、忽视科技是完全不现实的。作为一个企业，其实纠结的就是什么时候投资。投资互联网最早的肯定不是马云，投资最早的都死了。我们在1994年花了3万元委托人做过一个报告，那个时候叫“信息高速公路”。我给潘石屹看，他反应很快，立即找这个公司做了一个软件，说公司要信息化，结果我们就成为这个企业的第一个客户，最后我们又做了这个企业的天使投资人，上市的时候赚了一点钱。

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所以，我们和科技的关系是解决什么时机开始，太早了，企业是不是适应？市场是不是适应？太晚了，别人家的媳妇都生孩子了，你还是光棍，也不行。我们有一个故事叫做“电灯泡+”。第二次工业革命的时候出现了电灯泡，我们假定这条街上没有电灯，那么，这些餐馆估计8点就关门了。但是有一家有餐馆首先用了电灯泡，这家餐馆在这条街上就有竞争性，大家很好奇，光照是均匀的，体验好，服务时间也延长了，原来到8点，现在可以到10点、12点，生意一定火。另外还有新闻效应、广告效应，所有人都知道我们这条街老王家的餐馆好，它亮，其他的都是黑的，这个大概可以维一年两年。接着老李家、老赵家也引进了灯泡，这条街的餐馆都引进了灯泡，回过头来灯泡就不成为竞争力了，而是成为成本。当一个技术被普遍应用的时候，就没有超额利润只是成本。这个时候我们回过头来要研究什么菜要做得好，服务要做得好，又回到开餐馆的本义上来。

从房地产的角度来说也是这样，当一个技术在应用上还没有成为一个标配的时候，你如果应用可能带来超额的收益；当变成普遍的标配后，你又得去研究和别人不一样的，所以你要先用，哪怕先用半年、一年都是一个创造。我们在北京做过一个房产项目，是一个特别简单的技术，就是五楼有电梯，现在都是标配了，但那是1996年的时候，中国人还在爬楼，我们做到有电梯，而且24小时有热水。有一次我和柳传志坐飞机，我就和他聊这个，最后建议他买我们这个房子，前几天遇到他，他说他还住在那里。

企业和科技的关系，对于企业家来说始终就是要做领先性科技的应用，当然也有一部分是发明者，有一些科技型的企业又发明，又鼓励别人应用，但这是少数，对多数企业家来说是能够领先应用。我们对于科技的把握，要有一个稍微提前的应用阶段，比别人早应用，而不是比别人早发明。

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企业家的修行与观念很重要

最后，我们和未来的关系实际上是和自己的关系。因为一个企业家自己的价值观、自己的生活方式、自己应该怎么修为，决定了你的企业有没有未来。

看一个企业好不好，有特别简单的三条标准。第一，是不是一句话可以讲清楚，比如说可口可乐，一句话就可以说清楚。但是有的企业一句话说不清楚，说明它的战略、整体思维、企业愿景、价值观，还没有建立好一个稳定的商业模式，很乱。第二，就是要看一个企业有没有终端产品在销售，不管老板讲得如何好，你得到货架上看他有没有卖产品或者是卖服务，或者有没有客户名单。如果最后看不到客户在哪里，就是金融到金融，也就是我们现在说的不太好的金融。第三件事很重要，就看下班时间跟谁在一起。这个老板下班如果跟公检法、纪委、银行的人在一起，八成要出事，不是贷款就是想捞人。如果下班以后和教授在一起是为了学习，和运动员在一起是为了锻炼，和自己喜欢的人在一起是为了情感生活，和家人在一起是对子女负责任、对家庭负责任。如果是一个健康生活，公司一定没有问题，实际上就是解决了一个自我的关系。

要解决自我关系，特别是对于一个在商界折腾了几十年的企业家并不容易。张爱玲说过一句话：“人生最大的遗憾就是漂亮的女人拉的屎也是臭的”，这句话太深刻了。实际上企业家要解决的就是经历了这么多的沟沟坎坎还是始终充满激情，对未来抱有期望，要有希望，要有信心，“信心比黄金更重要”。要解决和未来的关系，企业家自身的修行、观念很重要，始终要充满激情，这就是把自己搞定，不把自己搞定，就无法搞定别人，要想搞定别人，就要把自己搞高兴了。

我们不能把日子当蜜月过，但是我们要把日子当成正常的、快乐的生活，这是可以做到的。我们都知道蜜月很短，日子很长，我们不能指望每天都是蜜月，但是我们可以期待每天的生活都有一点阳光，第二天再继续进行我们自己的工作，把企业家的经济增长和创新持续做下去。

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房地产进入后开发时代

作为思想家的冯仑，这演讲中谈了未来如何发展的大问题，他说讲未来故事的人，都说有信心的人。他没有谈市场的未来，作为房地产界有影响的人物，有听众忍不住要他谈谈未来10年房地产市场的趋势。

冯仑说，未来10年我们进入到一个后开发时代，2016年之前叫开发时代，开发时代就是竞争，后开发时代就是人均GDP已经过了8000美元，进入到后开发时代。这个时期住宅相对饱和，住宅开始竞争细分市场和服务，另外产品类型越来越多，竞争力逐渐转到运营能力、财务管理能力和整个建筑的品质、规划方面，也就是说进入到后开发时代的是运营和财务能力带动你的开发，相当于定制，而不是盖了以后闭着眼睛卖。在这样的情况下，房地产行业转型基本上是从单一住宅转到多产品线，房地产企业虽然很多还在做住宅，但是越来越多都是跨住宅和商业。

冯仑认为市场走势很难预测，现在有很多不确定因素。全世界解决住的问题一般就是三种模式，一种是美国的方式，基本上靠市场，穷人也靠市场，要不然也不会有次贷这件事。第二种就是新加坡，80%政府管，封闭运行，从土地、建设到出租，99年产权，新加坡政府提供的房，20%是私人的，市场化的，有永久的产权。第三种就是德国，德国的房子是用来住的，而不是用来炒的，50%以上是租房子的，而且不能在房子上套利。我们究竟用哪种模式？实际上这些都对，关键要敢坚持，就怕中间来回折腾。

不管未来走势如何，冯仑表示，租房应该成为一个比较重要的选择，这是可以预期的，很多房地产商都在转型开始做长租房。所以，他劝年轻人专心做自己的事业，不用盯着房市。

新民晚报首席记者 连建明